Bezugsfertig oder zum Renovieren?

In unserem letzten Beitrag zum Markt haben wir geschrieben, dass 2026 und 2027 den Markt lebhaft halten und die Preise steigen lassen würden, sofern nichts Unvorhersehbares geschieht, und deshalb empfohlen, eher früher als später zu kaufen. Wenn Sie sich entschieden haben und nun eine Immobilie suchen, um darin zu wohnen oder sie zu kaufen und zu vermieten, stellt sich eine naheliegende Frage. Wenn es eine Bestandsimmobilie ist: Sollten Sie eine renovierte, bezugsfertige kaufen oder eine, die komplett renoviert werden muss?

Wie bei den meisten Dingen gibt es keine feste Antwort im Voraus. Hier ist deshalb ein Vergleich der beiden Möglichkeiten, der Ihnen hilft zu entscheiden, was zu Ihrer Situation passt.

Kaufen und renovieren: die Vorteile

• Ein niedrigerer Kaufpreis. Sie sparen im Vergleich zu einer renovierten oder neuen Immobilie. Laut Statistik liegt die Ersparnis beim Kauf meist zwischen 15 % und 40 %, bei sehr schlechtem Zustand auch darüber. Außerdem sparen Sie bei Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, die nicht gering sind.
• Alles nach Ihren Wünschen. Sie können die Immobilie nach Maß gestalten: Grundriss, Ausstattung, Energieeffizienz. Mit etwas Vorstellungskraft oder guter Beratung durch erfahrene, zuverlässige Fachleute wird die Immobilie deutlich praktischer, moderner und komfortabler.
• Mehr Spielraum für Wertsteigerung. Gut gemacht, kann der Endwert die Gesamtkosten aus Kauf und Renovierung übersteigen, meist um 15 % bis 20 % oder mehr. Die Renovierungskosten pro Quadratmeter können je nach gewählter Qualität zwischen 400 € und 1.200 € liegen, und der Endwert sollte trotzdem bei dieser Marge von 15–20 % bleiben.
• Mehr Auswahl. Es gibt mehr renovierungsbedürftige Immobilien als bezugsfertige. Sie sind auf dem Markt weniger gefragt, deshalb steigen die Chancen, einen sehr guten Preis zu finden, deutlich.
• Mögliche Förderungen. Je nach Gegend kann es Zuschüsse für die Renovierung geben. Es gibt staatliche und regionale Hilfen für die Sanierung von Wohnungen, mit Schwerpunkt auf Energieeffizienz (Dämmung), Barrierefreiheit (Bäder, Fenster, Solarpaneele, Rampen) und Instandhaltung, mit direkten Zuschüssen von 40 % bis 80 % oder mehr und Abzügen bei der Einkommensteuer (IRPF) von 20–60 %, beides gekoppelt an nachgewiesene Energieeinsparungen. Die Next-Generation-Mittel der EU unterstützen diese Programme vor Ort, fragen Sie also bei Ihrem Rathaus und der Regionalregierung nach.

Kaufen und renovieren: die Nachteile

• Mehr Geld zu Beginn. Sie brauchen zusätzliches Budget und Zeit für die Arbeiten. Nach den Zahlen oben erfordert die Komplettrenovierung einer Wohnung mit 100 m² mindestens 40.000 €, bei hochwertigeren Materialien mehr.
• Das Unerwartete. Versteckte Probleme an Installationen oder Bausubstanz können Kosten und Dauer erhöhen. Die Erfahrung zeigt, dass Budgetüberschreitungen bei Komplettrenovierungen sehr häufig sind. Meist, weil es kein detailliertes Projekt gab, das Design während der Arbeiten geändert wurde, versteckte Posten wie Genehmigungen und Gebühren vergessen wurden, statische Probleme unterschätzt wurden oder kein Puffer eingeplant war (mindestens 10–15 %). So vermeiden Sie das: das Projekt gut definieren, den Kostenvoranschlag so genau wie möglich aufschlüsseln, einen klaren Vertrag unterschreiben, nicht nur nach dem niedrigsten Preis entscheiden und die Überraschungen einem guten Fachmann überlassen.
• Die Bauleitung. Die Renovierung muss beaufsichtigt und organisiert werden, oder Sie bezahlen Fachleute dafür. Wenn Sie es selbst übernehmen, bedeutet das viel Arbeit und den Stress, der dazugehört. Geben Sie es ab, erhöht das das Budget.
• Wohnen auf der Baustelle. Während der Arbeiten ist es vielleicht unmöglich, in der Immobilie zu wohnen, also brauchen Sie eine andere Unterkunft. Selbst wenn Sie bleiben können, sollten Sie mit durchschnittlich etwa vier Monaten unter recht unbequemen Bedingungen rechnen. Ein Hotel oder eine Mietwohnung während der Arbeiten sind zusätzliche Kosten für Ihr Budget.

Eine renovierte, bezugsfertige Immobilie: die Vorteile

• Bequemlichkeit. Sie ziehen ein, ohne sich um Bauarbeiten oder sofortige Zusatzkosten zu kümmern. Überraschungen beim Budget bleiben aus, denn Sie können fast genau berechnen, was es kostet und wann Sie dort wohnen können.
• Schnelligkeit. Ideal, wenn Sie schnell umziehen müssen. Wenn Ihr Umzug nicht warten kann, etwa aus beruflichen Gründen, ist es wichtig, das genaue Datum zu kennen, ab dem Sie in Ihrem neuen Zuhause wohnen.
• Weniger Belastung. Sie vermeiden den Stress und die Unannehmlichkeiten von Bauarbeiten, ganz im Gegensatz zum Wohnen in einem Haus, das gerade renoviert wird.

Eine renovierte, bezugsfertige Immobilie: die Nachteile

• Weniger persönlich. Ausstattung und Grundriss sind bereits festgelegt, was Ihren Einfluss begrenzt. Eine renovierte Immobilie, die genau Ihrem Geschmack entspricht, werden Sie kaum finden, und wenn sie möbliert verkauft wird, bleibt wenig Raum für eigene Ideen.
• Ein höherer Kaufpreis. Sie bezahlen die bereits erledigte Renovierung mit, was meist teurer ist, als zum Renovieren zu kaufen. Der Preis ist nicht der einzige Faktor, aber die Anfangskosten sind in der Regel höher.
• Qualität, die Sie nicht gewählt haben. Sie sind von der Arbeit des Verkäufers oder Bauunternehmers abhängig, und hinter sauberen Oberflächen kann sich mindere Qualität verbergen. Da Sie weder den Ablauf noch die Materialien kontrolliert haben, ist es nicht unwahrscheinlich, dass Sie auf das stoßen, was das Gesetz versteckte Mängel nennt (vicios ocultos): schlecht ausgeführte Installationen oder minderwertige Materialien, was bei Elektrik und Sanitär relativ häufig vorkommt.

Kurz gesagt

• Renovieren ist ideal, wenn Sie eine ganz nach Maß gestaltete Immobilie möchten, langfristig denken, in einer gewachsenen Gegend wohnen wollen und Budget und Zeit für das Projekt haben.
• Bezugsfertig ist besser, wenn Sie Bequemlichkeit ohne Komplikationen möchten, bald umziehen müssen und ein höheres Budget für eine Immobilie haben, in der Sie sofort wohnen können.

Erstmals auf Spanisch veröffentlicht am 18. Juni 2026. Zahlen und Sätze entsprechen dem Stand zu diesem Datum; Regeln ändern sich, prüfen Sie sie daher für Ihren eigenen Fall.