Wer in Torrevieja nach einer Immobilie sucht, denkt meist zuerst an eine Zahl: den Preis. Doch zum Kauf gehören weitere Kosten, die Sie von Anfang an kennen sollten. Steuern, Notar, Grundbuch, eine Bewertung für die Hypothek oder eine Gestoría können die Summe erhöhen, die Sie für den Kauf brauchen. Bevor Sie eine Immobilie reservieren, sollten Sie deshalb nicht nur ausrechnen, was das Haus kostet, sondern wie viel Geld der gesamte Kauf erfordert.
Neubau oder Bestand: der erste große Unterschied
Die Steuern hängen davon ab, ob Sie einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen oder eine Bestandsimmobilie. Das ist wichtig, denn es bestimmt einen großen Teil der Kosten. Bei einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer in der Regel die Grunderwerbsteuer (ITP). Beim Kauf eines Neubaus fallen normalerweise Mehrwertsteuer (IVA) und Urkundensteuer (AJD) an. Die spanische Steuerbehörde und der Allgemeine Rat der Notare nennen für den gewöhnlichen Kauf einer neuen Wohnung einen Mehrwertsteuersatz von 10 %.
Welche Steuern zahlen Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Torrevieja?
Torrevieja liegt in der Region Valencia, wo der Kauf einer Bestandsimmobilie normalerweise der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegt. Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine Satz 9 %. Liegt der Wert der Immobilie über 1.000.000 €, beträgt der Satz 11 %.
Ein Beispiel: Bei einer Bestandsimmobilie für 180.000 € läge die ITP bei 16.200 €, vorausgesetzt, der allgemeine Satz gilt und dieser Betrag ist die Bemessungsgrundlage. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und eventuelle weitere Kosten. Für bestimmte Fälle gibt es ermäßigte Sätze: etwa für manche Käufe eines ersten Hauptwohnsitzes durch junge Menschen, für geförderten Wohnraum, für kinderreiche Familien und Alleinerziehende, für Menschen mit einem bestimmten Grad an Behinderung und für weitere Fälle, die die Vorgaben der Region Valencia erfüllen.
Zur Berechnung der Bemessungsgrundlage brauchen Sie außerdem den Referenzwert des Katasters, sofern es einen gibt. Für die Steuer gilt grundsätzlich der höchste der drei Werte: Referenzwert, vereinbarter Preis und angegebener Wert.
Welche Steuern zahlen Sie beim Kauf eines Neubaus?
Wenn Sie einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen, ist das System ein anderes. Normalerweise zahlen Sie Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis. Beim gewöhnlichen Kauf einer neuen Wohnung liegt der allgemeine Satz derzeit bei 10 %.
Einplanen müssen Sie auch die Urkundensteuer (AJD). In der Region Valencia nennt die valencianische Steuerbehörde derzeit einen allgemeinen AJD-Satz von 1,5 %, mit anderen Sätzen in bestimmten Situationen. Für erste Ausfertigungen von Kaufurkunden über einen Hauptwohnsitz gilt ein Satz von 0,1 %, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Genau wegen dieser Unterschiede lohnt es sich, die Kosten für die konkrete Immobilie und den konkreten Käufer zu berechnen.
Der Notar
Die notarielle Urkunde gibt dem Kauf Rechtssicherheit. Der Notar prüft unter anderem, wer die Vertragsparteien sind, wem die Immobilie gehört, ob Belastungen eingetragen sind, wie es um die Eigentümergemeinschaft steht, wie das Geld gezahlt wird und einige steuerliche Punkte des Verkaufs.
Die Notargebühren sind in einer amtlichen Gebührenordnung festgelegt, sie sind also keine frei festgesetzte Zahl. Die endgültigen Kosten können je nach Preis der Immobilie, Umfang der Urkunde und weiteren Details variieren. Bedenken Sie auch, dass die Aufteilung mancher Urkundenkosten davon abhängen kann, was Käufer und Verkäufer vereinbaren und was das Gesetz vorschreibt.
Das Grundbuch
Nach der Unterzeichnung der Urkunde wird die Immobilie in der Regel auf den Namen des neuen Eigentümers im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung bietet rechtlichen Schutz und macht öffentlich, wem die Immobilie gehört. Auch die Grundbuchgebühren sind amtlich festgelegt, also ein weiterer Betrag für Ihr Budget.
Müssen Sie eine Gestoría bezahlen?
Nicht immer. Eine Gestoría kann Aufgaben übernehmen wie die Steuererklärungen einzureichen und die Urkunde eintragen zu lassen. Je nach Fall kann der Käufer einiges davon aber auch selbst erledigen oder über den Notar regeln lassen. Gibt es eine Hypothek, ist der Papierkram meist etwas umfangreicher.
Welche Kosten bringt eine Hypothek mit sich?
Viele Käufer in Torrevieja brauchen eine Bankfinanzierung. Halten Sie in diesem Fall die Kosten des Kaufs und die Kosten der Hypothek auseinander.
Seit den Änderungen im Gesetz über Immobilienkredite trägt die Bank bestimmte Kosten für die Einrichtung des Darlehens, etwa Notar, Grundbuch, Gestoría und die Steuer auf das Darlehen. Der Käufer bezahlt normalerweise die Bewertung der Immobilie. Je nach den Bedingungen der einzelnen Bank können weitere Kosten anfallen, deshalb lohnt es sich, mehrere Hypothekenangebote zu vergleichen.
Die Bewertung für die Hypothek
Wenn Sie eine Hypothek beantragen, muss die Bank den Wert der Immobilie kennen, die sie finanziert, deshalb wird eine amtliche Bewertung erstellt. Das Ergebnis ist wichtig: Die Bank berechnet den maximalen Darlehensbetrag meist anhand von Grenzen, die sich am Kaufpreis und an der Bewertung orientieren. Sie brauchen also nicht nur Geld für Steuern und Kosten, sondern auch Eigenkapital für den Teil des Preises, den die Bank nicht finanziert.
Die Reservierung und der Anzahlungsvertrag (arras)
Die Anzahlung ist eigentlich keine zusätzliche Ausgabe, wenn Sie den Kauf abschließen, denn sie wird in der Regel vom Preis abgezogen. Aber es ist Geld, das Sie schon früh verfügbar haben müssen.
Der Arras-Vertrag ist rechtlich bindend. Der Allgemeine Rat der Notare weist darauf hin, dass es sich um einen gültigen Vertrag handelt und dass seine Folgen davon abhängen, wie er vereinbart wurde. Bei sogenannten arras penitenciales zum Beispiel kann der Käufer die Anzahlung verlieren, wenn er zurücktritt, und der Verkäufer muss sie unter Umständen doppelt zurückzahlen, wenn er zurücktritt. Leisten Sie deshalb keine hohe Anzahlung, bevor die rechtliche Situation der Immobilie geprüft wurde.
Kosten, die oft vergessen werden
Denken Sie bei Ihrer Rechnung auch an das, was danach kommt: Ummeldung der Versorgungsverträge, kleine Reparaturen, Möbel, Anstrich, Renovierung, Wohngebäudeversicherung und Gemeinschaftsbeiträge. Liegt die Immobilie in einer Wohnanlage mit Pool, Gärten oder anderen gemeinsamen Einrichtungen, fragen Sie nach der Höhe des Gemeinschaftsbeitrags. Genauso wichtig ist es zu wissen, ob die Gemeinschaft Sonderumlagen beschlossen hat. Die Notare empfehlen, vor dem Kauf sowohl die Gemeinschaftsbeiträge als auch eventuelle Belastungen der Immobilie zu prüfen.
Ein einfaches Beispiel
Stellen Sie sich eine Bestandsimmobilie vor, die für 180.000 € angeboten wird. Der Käufer sollte nicht nur denken: „Ich brauche 180.000 €.“ Er sollte die anfallende Steuer, den Notar, das Grundbuch und gegebenenfalls die Bewertung für die Hypothek oder die Gestoría hinzurechnen.
Bevor die Steuer feststeht, müssten Sie außerdem den Referenzwert der Immobilie prüfen und klären, ob der Käufer Anspruch auf einen ermäßigten Satz hat. Ein Kauf, der auf dem Papier einfach aussieht, kann sich je nach persönlichen Umständen deutlich verändern.
Wie viel sollten Sie zusätzlich zum Preis einplanen?
Es gibt keine Zahl, die für jeden Käufer passt. Es hängt vor allem davon ab:
- ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt
- vom Kaufpreis
- vom steuerlichen Referenzwert
- ob es Ihr Hauptwohnsitz wird
- von Ihrer persönlichen Situation
- ob Sie eine Hypothek brauchen
- von den Fachleuten, die Sie beauftragen
Machen Sie deshalb eine vollständige Rechnung, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Das erspart Ihnen einen sehr unangenehmen Moment: die perfekte Immobilie zu finden und dann festzustellen, dass das Geld für Steuern und Kosten nicht reicht.
Sicher kaufen
Der Kauf einer Immobilie kann eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens sein. Es geht nicht nur darum, ein schönes Zuhause zu finden. Sie müssen auch die Unterlagen prüfen, die Situation im Grundbuch, eventuelle Belastungen, die Eigentümergemeinschaft, die Steuern, die Finanzierung und alle anfallenden Kosten. Gute Beratung auf dem Weg hilft Ihnen, Probleme früh zu erkennen, und zeigt Ihnen von Anfang an, was der Kauf wirklich kostet.
Bei Grupo Torremar helfen wir Ihnen, eine Immobilie zu finden, die zu Ihren Wünschen passt, und begleiten Sie durch den Kauf, ob Sie das ganze Jahr hier leben möchten, einen Zweitwohnsitz suchen oder einen Ort am Meer, in Torrevieja und den umliegenden Orten.
Erstmals auf Spanisch veröffentlicht am 24. September 2026. Zahlen und Sätze entsprechen dem Stand zu diesem Datum; Regeln ändern sich, prüfen Sie sie daher für Ihren eigenen Fall.