Gdy zaczyna się szukać domu w Torrevieja, zwykle najpierw myśli się o jednej liczbie: o cenie. Zakup nieruchomości wiąże się jednak z innymi kosztami, które warto znać od początku. Podatki, notariusz, rejestr nieruchomości, wycena na potrzeby kredytu hipotecznego czy gestoría (biuro załatwiające formalności) mogą powiększyć kwotę potrzebną do sfinalizowania zakupu. Dlatego przed rezerwacją warto policzyć nie tylko, ile kosztuje dom, ale ile pieniędzy pochłonie cały zakup.
Nowa czy z rynku wtórnego: pierwsza duża różnica
Podatki zależą od tego, czy kupuje się nowy dom bezpośrednio od dewelopera, czy nieruchomość z rynku wtórnego. To ważne, bo od tego zależy duża część kosztów. Przy zakupie z rynku wtórnego kupujący zazwyczaj płaci podatek od przeniesienia własności (ITP). Zakup nowego domu podlega zwykle podatkowi VAT (IVA) i podatkowi od aktów prawnych (AJD). Hiszpańska Agencja Podatkowa i Generalna Rada Notariuszy podają stawkę VAT 10% przy zwykłym zakupie nowego domu.
Jakie podatki płaci się przy zakupie domu z rynku wtórnego w Torrevieja?
Torrevieja leży we Wspólnocie Walenckiej, gdzie zakup nieruchomości z rynku wtórnego podlega zwykle podatkowi od przeniesienia własności (ITP). Od 1 czerwca 2026 roku stawka ogólna wynosi 9%. Gdy nieruchomość jest warta ponad 1 000 000 €, stawka wynosi 11%.
Na przykład przy domu z rynku wtórnego za 180 000 €, zakładając, że obowiązuje stawka ogólna i że to jest podstawa opodatkowania, ITP wyniósłby 16 200 €, do tego notariusz, rejestr i ewentualne inne koszty. W niektórych przypadkach obowiązują stawki obniżone: przy części zakupów pierwszego domu jako głównego miejsca zamieszkania przez młode osoby, przy mieszkaniach objętych ochroną (vivienda protegida), w przypadku rodzin wielodzietnych lub niepełnych, osób z określonym stopniem niepełnosprawności i w innych sytuacjach spełniających przepisy walenckie.
Aby ustalić podstawę opodatkowania, potrzebna jest też wartość referencyjna z katastru, jeśli została określona. Zgodnie z ogólną zasadą do celów podatkowych przyjmuje się najwyższą z kwot: wartość referencyjną, uzgodnioną cenę lub wartość zadeklarowaną.
Jakie podatki płaci się przy zakupie nowego domu?
Przy zakupie nowego domu bezpośrednio od dewelopera system jest inny. Zwykle płaci się VAT od ceny zakupu. Przy zwykłym zakupie nowego domu stawka ogólna wynosi obecnie 10%.
Trzeba też uwzględnić podatek od aktów prawnych (AJD). We Wspólnocie Walenckiej Walencka Agencja Podatkowa podaje obecnie ogólną stawkę AJD 1,5%, z innymi stawkami w określonych sytuacjach. Dla pierwszych wypisów aktów zakupu głównego miejsca zamieszkania stawka wynosi 0,1%, jeśli spełnione są warunki. Właśnie z powodu tych różnic warto policzyć koszty dla konkretnej nieruchomości i konkretnego kupującego.
Notariusz
Akt notarialny zapewnia sprzedaży pewność prawną. Notariusz sprawdza między innymi, kim są strony, kto jest właścicielem nieruchomości, czy są na niej obciążenia, jaka jest sytuacja we wspólnocie właścicieli, jak dokonywana jest płatność oraz niektóre kwestie podatkowe transakcji.
Opłaty notarialne wynikają z urzędowej taryfy, więc nie są dowolną kwotą. Ostateczny koszt może się różnić w zależności od ceny nieruchomości, długości aktu i innych szczegółów. Warto też pamiętać, że podział niektórych kosztów aktu może zależeć od ustaleń między kupującym a sprzedającym oraz od przepisów.
Rejestr nieruchomości
Po podpisaniu aktu nieruchomość zwykle wpisuje się na nowego właściciela do rejestru nieruchomości. Wpis daje ochronę prawną i jawnie pokazuje, kto jest właścicielem. Opłaty rejestrowe również są ustalane urzędowo, więc to kolejna kwota do uwzględnienia w budżecie.
Czy trzeba płacić za gestoríę?
Nie zawsze. Gestoría może zająć się np. rozliczeniem podatków i wpisem aktu do rejestru. Kupujący może jednak część tych spraw załatwić sam albo za pośrednictwem notariusza, w zależności od sytuacji. Jeśli jest kredyt hipoteczny, formalności trwają zwykle nieco dłużej.
Jakie koszty wiążą się z kredytem hipotecznym?
Wielu kupujących w Torrevieja potrzebuje finansowania z banku. W takim przypadku koszty zakupu warto liczyć osobno, a koszty kredytu hipotecznego osobno.
Od czasu zmian w ustawie o kredycie hipotecznym bank pokrywa niektóre koszty udzielenia kredytu, takie jak notariusz, rejestr, gestoría i podatek od kredytu. Kupujący zwykle płaci za wycenę nieruchomości. W zależności od warunków danego banku mogą pojawić się inne koszty, dlatego warto porównać kilka ofert kredytu.
Wycena na potrzeby kredytu
Gdy ubiegają się Państwo o kredyt hipoteczny, bank musi znać wartość finansowanej nieruchomości, dlatego wykonuje się oficjalną wycenę. Jej wynik ma znaczenie: bank zwykle ustala maksymalną kwotę kredytu na podstawie limitów powiązanych z ceną zakupu i wyceną. Oznacza to, że potrzebne są nie tylko pieniądze na podatki i koszty, ale też własne środki na tę część ceny, której bank nie sfinansuje.
Rezerwacja i umowa zadatku (arras)
Zadatek nie jest właściwie dodatkowym kosztem, jeśli dojdzie do zakupu, bo zwykle odlicza się go od ceny. To jednak pieniądze, które trzeba mieć do dyspozycji już na wczesnym etapie.
Umowa arras ma moc prawną. Generalna Rada Notariuszy podkreśla, że jest to ważna umowa, a jej skutki zależą od tego, jak ją uzgodniono. Na przykład przy tzw. arras penitenciales kupujący, który się wycofa, może stracić zadatek, a sprzedający, który się wycofa, może musieć zwrócić go w podwójnej wysokości. Dlatego nie należy wpłacać wysokiego zadatku, zanim sytuacja prawna nieruchomości nie zostanie sprawdzona.
Koszty, o których się zapomina
Licząc koszty, warto pomyśleć też o tym, co będzie później: przepisanie umów na media, drobne naprawy, meble, malowanie, remont, ubezpieczenie domu i opłaty na wspólnotę. Jeśli nieruchomość znajduje się na osiedlu z basenem, ogrodami lub innymi wspólnymi udogodnieniami, warto zapytać o wysokość opłaty na wspólnotę. Równie ważne jest, czy wspólnota uchwaliła jakieś opłaty nadzwyczajne. Notariusze zalecają, by przed zakupem sprawdzić zarówno opłaty na wspólnotę, jak i ewentualne obciążenia nieruchomości.
Prosty przykład
Wyobraźmy sobie dom z rynku wtórnego wystawiony za 180 000 €. Kupujący nie powinien myśleć tylko: „Potrzebuję 180 000 €”. Powinien doliczyć należny podatek, notariusza, rejestr oraz, jeśli dotyczy, wycenę na potrzeby kredytu lub gestoríę.
Przed ustaleniem podatku trzeba by też sprawdzić wartość referencyjną nieruchomości i to, czy kupujący kwalifikuje się do stawki obniżonej. Zakup, który na papierze wygląda prosto, może się sporo zmienić w zależności od sytuacji osobistej.
Ile odłożyć ponad cenę?
Nie ma jednej kwoty, która pasuje do każdego kupującego. Zależy to głównie od tego:
- czy nieruchomość jest nowa, czy z rynku wtórnego
- jaka jest cena zakupu
- jaka jest podatkowa wartość referencyjna
- czy będzie to główne miejsce zamieszkania
- jaka jest Państwa sytuacja osobista
- czy potrzebny jest kredyt hipoteczny
- z jakich usług profesjonalnych Państwo korzystają
Dlatego przed podpisaniem rezerwacji warto zrobić pełne wyliczenie. Pozwala to uniknąć bardzo nieprzyjemnej chwili: znalezienia idealnego domu, a potem odkrycia, że brakuje pieniędzy na podatki i koszty.
Bezpieczny zakup
Zakup domu może być jedną z największych decyzji finansowych w życiu. Nie chodzi tylko o znalezienie pięknego domu. Trzeba też sprawdzić dokumenty, sytuację w rejestrze, ewentualne obciążenia, wspólnotę, podatki, finansowanie i wszystkie związane z tym koszty. Dobre doradztwo na każdym etapie pozwala w porę zauważyć problemy i od początku pokazuje, ile zakup naprawdę będzie kosztował.
W Grupo Torremar pomożemy znaleźć dom, który odpowiada Państwa potrzebom, i będziemy przy Państwu przez cały zakup, niezależnie od tego, czy chcą tu Państwo mieszkać przez cały rok, szukają drugiego domu, czy miejsca blisko morza, w Torrevieja i okolicznych miejscowościach.
Pierwotnie opublikowano po hiszpańsku 24 września 2026. Kwoty i stawki podano według stanu na ten dzień; przepisy się zmieniają, dlatego warto sprawdzić je dla własnej sytuacji.