Когато хората започнат да търсят жилище в Торевиеха, обикновено първо мислят за една сума: цената. Но покупката на жилище идва и с други разходи, които е добре да знаете от самото начало. Данъците, нотариусът, Имотният регистър, оценката за ипотеката или gestoría могат да увеличат общата сума, която ви трябва, за да завършите покупката. Затова, преди да резервирате жилище, сметнете не само колко струва то, а колко пари ще изисква цялата покупка.
Ново или вторично жилище: първата голяма разлика
Данъците се различават в зависимост от това дали купувате ново жилище директно от строителя или жилище на вторичния пазар. Това е важно, защото определя голяма част от разходите. При вторично жилище купувачът обикновено плаща данък при прехвърляне на имущество (ITP). При ново жилище покупката обикновено се облага с ДДС (IVA) и гербов налог (AJD). Испанската данъчна агенция и Генералният съвет на нотариусите посочват ставка на ДДС от 10% за обичайната покупка на ново жилище.
Какви данъци се плащат за вторично жилище в Торевиеха?
Торевиеха е във Валенсийската общност, където покупката на вторично жилище обикновено се облага с данък при прехвърляне (ITP). От 1 юни 2026 г. общата ставка е 9%. Когато имотът струва над 1 000 000 €, ставката е 11%.
Например при вторично жилище за 180 000 €, ако се прилага общата ставка и това е данъчната основа, ITP би бил 16 200 €, плюс нотариус, регистър и други възможни разходи. Има намалени ставки за определени случаи: някои покупки на първо основно жилище от млади хора, социални жилища, многодетни или еднородителски семейства, хора с определена степен на увреждане и други случаи, които отговарят на валенсийските правила.
За да изчислите данъчната основа, ви трябва и референтната стойност от Кадастъра, когато има такава. За данъка общото правило е да се вземе най-високата сума от референтната стойност, договорената цена и декларираната стойност.
Какви данъци се плащат за ново жилище?
Когато купувате ново жилище директно от строител, системата е различна. Обикновено плащате ДДС върху покупната цена. При обичайната покупка на ново жилище общата ставка в момента е 10%.
Трябва да предвидите и гербовия налог (AJD). Във Валенсийската общност Валенсийската данъчна агенция в момента посочва обща ставка на AJD от 1,5%, с други ставки в определени ситуации. За първите преписи на нотариални актове за покупка на основно жилище има ставка от 0,1%, ако са изпълнени условията. Точно заради тези разлики си струва разходите да се изчислят за конкретното жилище и конкретния купувач.
Нотариусът
Нотариалният акт дава правна сигурност на продажбата. Нотариусът проверява, наред с другото, кои са страните, кой е собственик на жилището, дали има тежести върху него, какво е състоянието на общността на собствениците, как се плащат парите и някои данъчни въпроси по продажбата.
Нотариалните такси се определят по официална тарифа, така че не са произволна сума. Крайната цена може да варира според цената на имота, дължината на акта и други подробности. Имайте предвид и че разпределението на някои разходи по акта може да зависи от уговорката между купувача и продавача и от това, което предвижда законът.
Имотният регистър
След подписването на нотариалния акт жилището обикновено се вписва на името на новия собственик в Имотния регистър. Вписването дава правна защита и прави публично кой е собственикът на имота. Таксите на регистъра също се определят официално, така че са още една сума, която да включите в бюджета си.
Трябва ли да плащате на gestoría?
Не винаги. Gestoría (агенция за административни услуги) може да поеме задачи като подаването на данъчните декларации и вписването на нотариалния акт. Но купувачът може да свърши част от това и сам или да го уреди чрез нотариуса, според случая. Ако има ипотека, документите обикновено са малко повече.
Какви разходи идват с ипотеката?
Много купувачи в Торевиеха се нуждаят от банково финансиране. В този случай дръжте разходите по покупката отделно от разходите по ипотеката.
След промените в закона за ипотечния кредит банката плаща определени разходи по отпускането на заема, като нотариуса, регистъра, gestoría и данъка върху заема. Купувачът обикновено плаща оценката на имота. Може да има и други разходи според условията на всяка банка, затова си струва да сравните няколко ипотечни оферти.
Оценката за ипотеката
Ако кандидатствате за ипотека, банката трябва да знае стойността на жилището, което финансира, затова се прави официална оценка. Резултатът е важен: банката обикновено изчислява максималната сума, която ще отпусне, по лимити, свързани с покупната цена и оценката. Това означава, че ви трябват не само пари за данъци и разходи, но и собствени средства за частта от цената, която банката не финансира.
Резервацията и договорът за капаро (arras)
Капарото всъщност не е допълнителен разход, ако сделката продължи, защото обикновено се приспада от цената. Но това са пари, които трябва да имате на разположение още в началото.
Договорът за капаро (arras) има правна тежест. Генералният съвет на нотариусите посочва, че това е валиден договор и че последиците му зависят от това как е уговорен. При arras penitenciales, например, ако купувачът се откаже, може да загуби капарото, а ако се откаже продавачът, може да се наложи да го върне в двоен размер. Затова не давайте голямо капаро, преди да е проверено правното положение на жилището.
Разходите, които хората забравят
Когато правите сметката, помислете и за това, което идва после: прехвърлянето на договорите за ток и вода, дребни ремонти, мебели, боядисване, ремонт, застраховка на жилището и таксите към общността на собствениците. Ако жилището е в комплекс с басейн, градини или други общи услуги, попитайте каква е таксата за общността. Също толкова важно е да знаете дали общността е гласувала извънредни вноски. Нотариусите препоръчват да проверите и таксите за общността, и тежестите върху жилището, преди да купите.
Прост пример
Представете си вторично жилище, обявено за 180 000 €. Купувачът не бива да мисли само „Трябват ми 180 000 €“. Той трябва да добави приложимия данък, нотариуса, регистъра и, ако има такива, оценката за ипотеката или gestoría.
Преди да определите данъка, трябва да проверите и референтната стойност на жилището и дали купувачът има право на намалена ставка. Покупка, която изглежда проста на хартия, може да се промени доста според личните обстоятелства.
Колко да заделите над цената?
Няма една сума, която да важи за всеки купувач. Зависи главно от:
- Дали жилището е ново или вторично
- Покупната цена
- Данъчната референтна стойност
- Дали ще е основното ви жилище
- Личната ви ситуация
- Дали ви трябва ипотека
- Професионалните услуги, които ползвате
Затова, преди да подпишете резервация, направете пълна сметка. Така избягвате много неприятния момент да намерите идеалното жилище и после да откриете, че нямате достатъчно пари за данъците и разходите.
Да купите сигурно
Покупката на жилище може да е едно от най-големите финансови решения в живота ви. Не става дума само да намерите хубаво жилище. Трябва да проверите и документите, вписванията в регистъра, тежестите, общността, данъците, финансирането и всеки разход по сделката. Добрият съвет по пътя ви помага да видите проблемите навреме и още от началото ви казва колко наистина ще струва покупката.
В Grupo Torremar можем да ви помогнем да намерите жилище, което отговаря на нуждите ви, и да сме до вас по време на покупката, независимо дали искате да живеете тук целогодишно, търсите второ жилище или място близо до морето, в Торевиеха и околните градове.
Публикувано първо на испански на 24 септември 2026 г.. Сумите и ставките са към тази дата; правилата се променят, затова ги проверете за своя случай.