Chi inizia a cercare casa a Torrevieja di solito pensa prima a una sola cifra: il prezzo. Ma l'acquisto di una casa comporta altri costi che conviene conoscere fin dall'inizio. Imposte, notaio, Registro immobiliare, perizia per il mutuo o una gestoría possono aumentare il totale necessario per concludere l'acquisto. Per questo, prima di prenotare una casa, conviene calcolare non solo quanto costa l'immobile ma quanto denaro richiede l'intero acquisto.
Nuova o di seconda mano: la prima grande differenza
Le imposte cambiano a seconda che si compri una casa nuova direttamente dal costruttore o una casa di seconda mano. È importante, perché da questo dipende gran parte dei costi. Su una casa di seconda mano l'acquirente paga in genere l'imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP). Su una casa nuova l'acquisto è normalmente soggetto all'IVA e all'imposta sugli atti giuridici documentati (AJD). L'Agenzia Tributaria spagnola e il Consiglio Generale del Notariato indicano un'aliquota IVA del 10% per l'acquisto ordinario di una casa nuova.
Quali imposte si pagano su una casa di seconda mano a Torrevieja?
Torrevieja si trova nella Comunità Valenciana, dove l'acquisto di una casa di seconda mano è normalmente soggetto all'imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP). Dal 1 giugno 2026 l'aliquota generale è del 9%. Quando l'immobile vale più di 1.000.000 €, l'aliquota è dell'11%.
Per esempio, su una casa di seconda mano da 180.000 €, supponendo che si applichi l'aliquota generale e che questa sia la base imponibile, l'ITP sarebbe di 16.200 €, più notaio, Registro ed eventuali altri costi. Esistono aliquote ridotte per alcuni casi: certi acquisti della prima abitazione principale da parte di giovani, l'edilizia protetta, le famiglie numerose o monoparentali, le persone con determinati gradi di disabilità e altri casi previsti dalla normativa valenciana.
Per calcolare la base imponibile serve anche il valore di riferimento del Catasto, dove esiste. Ai fini dell'imposta, la regola generale è prendere il più alto tra il valore di riferimento, il prezzo concordato e il valore dichiarato.
Quali imposte si pagano su una casa nuova?
Quando si compra una casa nuova direttamente da un costruttore, il sistema è diverso. Normalmente si paga l'IVA sul prezzo di acquisto. Per l'acquisto ordinario di una casa nuova, l'aliquota generale è attualmente del 10%.
Bisogna anche mettere in conto l'imposta sugli atti giuridici documentati (AJD). Nella Comunità Valenciana, l'Agenzia Tributaria Valenciana indica attualmente un'aliquota generale AJD dell'1,5%, con altre aliquote in determinate situazioni. Per le prime copie degli atti di acquisto dell'abitazione principale è prevista un'aliquota dello 0,1%, se si rispettano i requisiti. Proprio per queste differenze conviene calcolare i costi per quella specifica casa e quello specifico acquirente.
Il notaio
L'atto pubblico dà certezza giuridica alla compravendita. Tra le altre cose, il notaio verifica chi sono le parti, chi è il proprietario della casa, se ci sono gravami, la situazione con la comunità dei proprietari, come avviene il pagamento e alcuni aspetti fiscali della vendita.
Gli onorari notarili sono fissati da una tariffa ufficiale, quindi non sono una cifra libera. Il costo finale può variare in base al prezzo dell'immobile, alla lunghezza dell'atto e ad altri dettagli. Tenga presente anche che la ripartizione di alcune spese dell'atto può dipendere da quanto concordano acquirente e venditore e da quanto stabilisce la legge.
Il Registro immobiliare
Dopo la firma dell'atto, la casa viene di solito iscritta a nome del nuovo proprietario nel Registro immobiliare. L'iscrizione offre protezione giuridica e rende pubblico chi è il proprietario dell'immobile. Anche le tariffe del Registro sono fissate ufficialmente, quindi sono un'altra voce da includere nel budget.
Bisogna pagare una gestoría?
Non sempre. Una gestoría (agenzia che sbriga pratiche amministrative) può occuparsi di compiti come la presentazione delle imposte e l'iscrizione dell'atto. Ma l'acquirente può anche fare personalmente una parte di queste pratiche, o affidarle al notaio, a seconda del caso. Se c'è un mutuo, le pratiche di solito sono un po' più lunghe.
Quali costi comporta un mutuo?
Molti acquirenti a Torrevieja hanno bisogno di un finanziamento bancario. In questo caso, conviene tenere separati i costi dell'acquisto dai costi del mutuo.
Con le modifiche alla legge sul credito immobiliare, la banca paga alcuni costi di costituzione del prestito, come notaio, Registro, gestoría e l'imposta sul prestito. L'acquirente di norma paga la perizia dell'immobile. Possono esserci altri costi in base alle condizioni di ciascuna banca, quindi conviene confrontare più offerte di mutuo.
La perizia per il mutuo
Se si chiede un mutuo, la banca deve conoscere il valore della casa che finanzia, quindi viene fatta una perizia ufficiale. Il risultato conta: la banca di solito calcola l'importo massimo che presterà in base a limiti legati al prezzo di acquisto e alla perizia. Questo significa che servono non solo i soldi per imposte e spese, ma anche fondi propri per la parte del prezzo che la banca non finanzia.
La prenotazione e il contratto di caparra (arras)
La caparra non è davvero un costo in più se l'acquisto va avanti, perché di solito viene detratta dal prezzo. Ma è denaro che bisogna avere a disposizione presto.
Il contratto di arras ha valore legale. Il Consiglio Generale del Notariato ricorda che è un contratto valido e che le sue conseguenze dipendono da come è stato concordato. Con le arras penitenciales (caparra penitenziale), per esempio, se l'acquirente si ritira può perdere la caparra, e se si ritira il venditore può doverla restituire raddoppiata. Per questo non conviene versare una caparra importante prima di aver verificato la situazione giuridica della casa.
I costi che si dimenticano
Quando fa i conti, pensi anche a ciò che viene dopo: il passaggio delle utenze, piccole riparazioni, mobili, tinteggiatura, ristrutturazione, assicurazione della casa e spese condominiali. Se la casa si trova in un complesso con piscina, giardini o altri servizi comuni, chieda a quanto ammontano le spese condominiali. È altrettanto importante sapere se la comunità ha approvato quote straordinarie. I notai consigliano di verificare sia le spese condominiali sia eventuali gravami sulla casa prima di comprare.
Un esempio semplice
Immagini una casa di seconda mano in vendita a 180.000 €. L'acquirente non dovrebbe pensare soltanto: "Mi servono 180.000 €." Dovrebbe aggiungere l'imposta applicabile, il notaio, il Registro e, se ci sono, la perizia per il mutuo o la gestoría.
Prima di fissare l'imposta, bisognerebbe anche verificare il valore di riferimento della casa e se l'acquirente ha diritto a un'aliquota ridotta. Un acquisto che sulla carta sembra semplice può cambiare parecchio in base alla situazione personale.
Quanto mettere da parte oltre al prezzo?
Non esiste una cifra unica valida per ogni acquirente. Dipende soprattutto da:
- Se la casa è nuova o di seconda mano
- Il prezzo di acquisto
- Il valore fiscale di riferimento
- Se sarà la sua abitazione principale
- La sua situazione personale
- Se ha bisogno di un mutuo
- I servizi professionali a cui si affida
Quindi, prima di firmare una prenotazione, faccia un calcolo completo. Si evita un momento molto spiacevole: trovare la casa perfetta e poi scoprire di non avere abbastanza denaro per imposte e spese.
Comprare in sicurezza
L'acquisto di una casa può essere una delle decisioni economiche più importanti della vita. Non si tratta solo di trovare una bella casa. Bisogna anche verificare i documenti, la situazione al Registro, eventuali gravami, la comunità dei proprietari, le imposte, il finanziamento e ogni costo coinvolto. Una buona consulenza lungo il percorso aiuta a vedere i problemi in anticipo e dice fin dall'inizio quanto costerà davvero l'acquisto.
In Grupo Torremar possiamo aiutarla a trovare una casa adatta alle sue esigenze e accompagnarla durante l'acquisto, che voglia viverci tutto l'anno, cerchi una seconda casa o un posto vicino al mare, a Torrevieja e nei paesi dei dintorni.
Pubblicato per la prima volta in spagnolo il 24 settembre 2026. Cifre e aliquote sono quelle in vigore a quella data; le norme cambiano, quindi le verifichi per il suo caso.