Когда люди начинают искать жильё в Торревьехе, обычно они сначала думают об одной цифре: о цене. Но у покупки есть и другие расходы, о которых стоит знать с самого начала. Налоги, нотариус, Реестр недвижимости, оценка для ипотеки или услуги gestoría (бюро по оформлению документов) увеличивают сумму, которая нужна для сделки. Поэтому, прежде чем бронировать жильё, посчитайте не только стоимость самого дома, но и то, сколько денег потребует вся покупка.
Новое или вторичное: первое большое различие
Налоги зависят от того, покупаете ли вы новое жильё напрямую у застройщика или жильё на вторичном рынке. Это важно, потому что от этого зависит значительная часть расходов. При покупке на вторичном рынке покупатель, как правило, платит налог на передачу имущества (ITP). Покупка нового жилья обычно облагается НДС (IVA) и гербовым сбором (AJD). Налоговое агентство Испании и Генеральный совет нотариусов указывают ставку НДС 10% для обычной покупки нового жилья.
Какие налоги платят при покупке вторичного жилья в Торревьехе?
Торревьеха находится в Валенсийском сообществе, где покупка вторичного жилья обычно облагается налогом на передачу имущества (ITP). С 1 июня 2026 года общая ставка составляет 9%. Если объект стоит больше 1 000 000 €, ставка составляет 11%.
Например, при покупке вторичного жилья за 180 000 €, если применяется общая ставка и эта сумма является налоговой базой, ITP составит 16 200 €, плюс нотариус, Реестр и другие возможные расходы. Для некоторых случаев действуют пониженные ставки: часть покупок первого основного жилья молодыми людьми, социальное жильё, многодетные и неполные семьи, люди с определённой степенью инвалидности и другие случаи, которые соответствуют валенсийским правилам.
Чтобы рассчитать налоговую базу, нужна также кадастровая референтная стоимость, если она установлена. Для налога по общему правилу берётся наибольшая из трёх сумм: референтная стоимость, согласованная цена и заявленная стоимость.
Какие налоги платят при покупке нового жилья?
Если вы покупаете новое жильё напрямую у застройщика, система другая. Обычно вы платите НДС с цены покупки. Для обычной покупки нового жилья общая ставка сейчас составляет 10%.
Нужно учесть и гербовый сбор (AJD). В Валенсийском сообществе Валенсийское налоговое агентство сейчас указывает общую ставку AJD 1,5%, а в отдельных ситуациях действуют другие ставки. Для первых копий нотариальных актов о покупке основного жилья ставка составляет 0,1% при соблюдении условий. Именно из-за этих различий расходы стоит рассчитывать для конкретного жилья и конкретного покупателя.
Нотариус
Нотариальный акт придаёт сделке юридическую определённость. Среди прочего нотариус проверяет, кто стороны сделки, кому принадлежит жильё, есть ли на нём обременения, как обстоят дела с сообществом собственников, как выплачиваются деньги, а также некоторые налоговые аспекты продажи.
Услуги нотариуса оплачиваются по официальному тарифу, поэтому это не произвольная сумма. Итоговая стоимость может меняться в зависимости от цены объекта, объёма акта и других деталей. Помните также, что распределение некоторых расходов по оформлению акта может зависеть от договорённости покупателя и продавца и от того, что предусматривает закон.
Реестр недвижимости
После подписания акта жильё обычно регистрируют на имя нового владельца в Реестре недвижимости. Регистрация даёт правовую защиту и делает публичной информацию о том, кто владеет объектом. Сборы Реестра тоже установлены официально, так что это ещё одна сумма, которую нужно заложить в бюджет.
Нужно ли платить gestoría?
Не всегда. Gestoría может взять на себя такие задачи, как уплата налогов и регистрация акта. Но часть этого покупатель может сделать и сам или поручить нотариусу, в зависимости от ситуации. Если есть ипотека, бумажной работы обычно немного больше.
Какие расходы связаны с ипотекой?
Многим покупателям в Торревьехе нужно банковское финансирование. В этом случае расходы на покупку и расходы на ипотеку стоит считать отдельно.
После изменений в законе об ипотечном кредитовании банк оплачивает часть расходов на оформление кредита: нотариуса, Реестр, gestoría и налог на кредит. Покупатель обычно оплачивает оценку объекта. В зависимости от условий конкретного банка могут быть и другие расходы, поэтому стоит сравнить несколько ипотечных предложений.
Оценка для ипотеки
Если вы берёте ипотеку, банку нужно знать стоимость жилья, которое он финансирует, поэтому проводится официальная оценка. Её результат важен: максимальную сумму кредита банк обычно рассчитывает исходя из лимитов, привязанных к цене покупки и к оценке. Значит, вам нужны не только деньги на налоги и расходы, но и собственные средства на ту часть цены, которую банк не финансирует.
Бронирование и договор задатка (arras)
Если сделка состоится, задаток на самом деле не становится дополнительным расходом, потому что его обычно засчитывают в цену. Но эти деньги нужно иметь в наличии уже на раннем этапе.
Договор arras имеет юридическую силу. Генеральный совет нотариусов подчёркивает, что это действительный договор и что его последствия зависят от того, как он составлен. Например, при отступном задатке (arras penitenciales) покупатель, отказавшийся от сделки, может потерять задаток, а продавцу в такой ситуации, возможно, придётся вернуть его в двойном размере. Поэтому не вносите крупный задаток, пока юридическое положение жилья не проверено.
Расходы, о которых забывают
Когда считаете бюджет, подумайте и о том, что будет после покупки: переоформление коммунальных услуг, мелкие починки, мебель, покраска, ремонт, страховка жилья и взносы в сообщество собственников. Если жильё находится в комплексе с бассейном, садами или другими общими услугами, спросите, какой там взнос. Не менее важно знать, утвердило ли сообщество какие-либо целевые сборы. Нотариусы рекомендуют до покупки проверить и взносы сообщества, и обременения на жильё.
Простой пример
Представьте вторичное жильё, выставленное за 180 000 €. Покупателю не стоит думать только: «Мне нужно 180 000 €». К этой сумме нужно прибавить соответствующий налог, нотариуса, Реестр и, если они есть, оценку для ипотеки или услуги gestoría.
Прежде чем определить налог, нужно также проверить референтную стоимость жилья и то, имеет ли покупатель право на пониженную ставку. Покупка, которая на бумаге выглядит простой, может заметно измениться в зависимости от личных обстоятельств.
Сколько отложить сверх цены?
Единой цифры для всех покупателей нет. Она зависит в основном от следующего:
- Новое жильё или вторичное
- Цена покупки
- Налоговая референтная стоимость
- Будет ли это ваше основное жильё
- Ваша личная ситуация
- Нужна ли вам ипотека
- Профессиональные услуги, которыми вы пользуетесь
Поэтому до подписания брони сделайте полный расчёт. Так вы избежите очень неприятного момента, когда идеальное жильё найдено, а денег на налоги и расходы не хватает.
Безопасная покупка
Покупка жилья может стать одним из самых крупных финансовых решений в вашей жизни. Важно не только найти красивое жильё. Нужно также проверить документы, ситуацию в реестре, обременения, сообщество собственников, налоги, финансирование и все сопутствующие расходы. Грамотное сопровождение помогает заранее увидеть проблемы и с самого начала показывает, во что на самом деле обойдётся покупка.
Grupo Torremar поможет вам найти жильё, которое подходит под ваши задачи, и будет рядом на всём пути покупки, хотите ли вы жить здесь круглый год, ищете второй дом или место у моря, в Торревьехе и соседних городах.
Впервые опубликовано на испанском 24 сентября 2026 г.. Цифры и ставки приведены по состоянию на эту дату; правила меняются, поэтому проверяйте их для своего случая.