Quand on commence à chercher un logement à Torrevieja, on pense d'abord à un seul chiffre : le prix. Mais l'achat d'un logement s'accompagne d'autres frais qu'il vaut mieux connaître dès le départ. Les impôts, le notaire, le registre de la propriété, l'expertise pour le prêt ou une gestoría (cabinet chargé des formalités) peuvent tous s'ajouter au montant nécessaire pour finaliser l'achat. Avant de réserver un bien, calculez donc non seulement le prix de la maison, mais aussi la somme que demandera l'ensemble de l'achat.
Neuf ou ancien : la première grande différence
Les impôts varient selon que vous achetez un logement neuf directement au promoteur ou un logement ancien. C'est important, car cela détermine une grande partie des frais. Pour un logement ancien, l'acheteur paie en général l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Pour un logement neuf, l'achat est normalement soumis à la TVA (IVA) et à l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD). L'Agence fiscale espagnole et le Conseil général du notariat indiquent un taux de TVA de 10 % pour l'achat ordinaire d'un logement neuf.
Quels impôts paie-t-on sur un logement ancien à Torrevieja ?
Torrevieja se trouve dans la Communauté valencienne, où l'achat d'un logement ancien est normalement soumis à l'ITP. Depuis le 1er juin 2026, le taux général est de 9 %. Lorsque le bien vaut plus de 1 000 000 €, le taux est de 11 %.
Par exemple, pour un logement ancien de 180 000 €, en supposant que le taux général s'applique et que ce montant constitue la base imposable, l'ITP serait de 16 200 €, auxquels s'ajoutent le notaire, le registre et les autres frais éventuels. Des taux réduits existent dans certains cas : certains achats d'une première résidence principale par des jeunes, les logements protégés, les familles nombreuses ou monoparentales, les personnes ayant un certain degré de handicap et d'autres situations prévues par la réglementation valencienne.
Pour calculer la base imposable, il faut aussi connaître la valeur de référence du Cadastre, lorsqu'elle existe. Pour l'impôt, la règle générale est de retenir la plus élevée entre la valeur de référence, le prix convenu et la valeur déclarée.
Quels impôts paie-t-on sur un logement neuf ?
Lorsque vous achetez un logement neuf directement à un promoteur, le système est différent. Vous payez normalement la TVA sur le prix d'achat. Pour l'achat ordinaire d'un logement neuf, le taux général est actuellement de 10 %.
Il faut aussi prévoir l'AJD. Dans la Communauté valencienne, l'Agence fiscale valencienne indique actuellement un taux général d'AJD de 1,5 %, avec d'autres taux dans certaines situations. Pour les premières copies des actes d'achat d'une résidence principale, un taux de 0,1 % s'applique si les conditions sont remplies. C'est précisément à cause de ces différences qu'il vaut la peine de calculer les frais pour le logement précis et l'acheteur précis.
Le notaire
L'acte authentique apporte la sécurité juridique à la vente. Le notaire vérifie notamment l'identité des parties, le propriétaire du logement, l'existence éventuelle de charges, la situation vis-à-vis de la communauté de propriétaires, les modalités de paiement et certains aspects fiscaux de la vente.
Les honoraires du notaire sont fixés par un barème officiel : ce n'est donc pas un montant libre. Le coût final peut varier selon le prix du bien, la longueur de l'acte et d'autres détails. Sachez aussi que la répartition de certains frais d'acte peut dépendre de ce que conviennent l'acheteur et le vendeur et de ce que prévoit la loi.
Le registre de la propriété
Après la signature de l'acte, le logement est généralement inscrit au nom du nouveau propriétaire au registre de la propriété. L'inscription apporte une protection juridique et rend public le nom du propriétaire. Les frais du registre sont eux aussi fixés officiellement : c'est un autre montant à inclure dans votre budget.
Faut-il payer une gestoría ?
Pas toujours. Une gestoría peut se charger de tâches comme le dépôt des déclarations fiscales et l'inscription de l'acte. Mais l'acheteur peut aussi s'occuper lui-même d'une partie de ces démarches, ou les confier au notaire, selon le cas. S'il y a un prêt immobilier, les formalités sont en général un peu plus longues.
Quels frais entraîne un prêt immobilier ?
Beaucoup d'acheteurs à Torrevieja ont besoin d'un financement bancaire. Dans ce cas, distinguez bien les frais de l'achat et les frais du prêt.
Depuis la réforme de la loi sur le crédit immobilier, la banque prend en charge certains frais de mise en place du prêt, comme le notaire, le registre, la gestoría et l'impôt sur le prêt. L'acheteur paie normalement l'expertise du bien. D'autres frais peuvent s'appliquer selon les conditions de chaque banque : il vaut donc la peine de comparer plusieurs offres de prêt.
L'expertise pour le prêt
Si vous demandez un prêt, la banque doit connaître la valeur du logement qu'elle finance : une expertise officielle est donc réalisée. Le résultat compte, car la banque calcule en général le montant maximal qu'elle prêtera à partir de plafonds liés au prix d'achat et à l'expertise. Il vous faut donc non seulement l'argent des impôts et des frais, mais aussi un apport personnel pour la part du prix que la banque ne finance pas.
La réservation et le contrat d'arrhes (arras)
L'acompte n'est pas vraiment un frais supplémentaire si l'achat se fait, car il est en général déduit du prix. Mais c'est une somme dont vous devez disposer tôt.
Le contrat d'arras a une valeur juridique. Le Conseil général du notariat rappelle qu'il s'agit d'un contrat valable et que ses conséquences dépendent de la manière dont il a été conclu. Avec des arrhes pénitentielles, par exemple, si l'acheteur se retire, il peut perdre l'acompte, et si c'est le vendeur, il peut devoir le rembourser au double. Ne versez donc pas un acompte important avant que la situation juridique du logement ait été vérifiée.
Les frais qu'on oublie
Quand vous faites vos comptes, pensez aussi à la suite : le transfert des contrats d'eau et d'électricité, les petites réparations, les meubles, la peinture, la rénovation, l'assurance habitation et les charges de copropriété. Si le logement se trouve dans une résidence avec piscine, jardins ou autres services communs, demandez le montant des charges. Il est tout aussi important de savoir si la copropriété a voté des appels de fonds exceptionnels. Les notaires recommandent de vérifier les charges de copropriété et les éventuelles charges grevant le logement avant d'acheter.
Un exemple simple
Imaginez un logement ancien affiché à 180 000 €. L'acheteur ne devrait pas se dire seulement : « Il me faut 180 000 €. » Il doit ajouter l'impôt applicable, le notaire, le registre et, le cas échéant, l'expertise pour le prêt ou la gestoría.
Avant de fixer l'impôt, il faudrait aussi vérifier la valeur de référence du logement et si l'acheteur a droit à un taux réduit. Un achat qui paraît simple sur le papier peut beaucoup changer selon la situation personnelle.
Combien prévoir en plus du prix ?
Il n'existe pas de chiffre unique valable pour tous les acheteurs. Cela dépend surtout :
- du caractère neuf ou ancien du logement
- du prix d'achat
- de la valeur de référence fiscale
- de l'usage en résidence principale ou non
- de votre situation personnelle
- du recours ou non à un prêt immobilier
- des services professionnels auxquels vous faites appel
Avant de signer une réservation, faites donc un calcul complet. Vous éviterez un moment très désagréable : trouver le logement idéal, puis découvrir que vous n'avez pas assez d'argent pour les impôts et les frais.
Acheter en toute sécurité
Acheter un logement peut être l'une des plus grandes décisions financières de votre vie. Il ne s'agit pas seulement de trouver un beau logement. Il faut aussi vérifier les documents, la situation au registre, les éventuelles charges, la copropriété, les impôts, le financement et chacun des frais en jeu. Un bon accompagnement vous aide à voir venir les problèmes et vous dit dès le départ ce que l'achat coûtera réellement.
Chez Grupo Torremar, nous pouvons vous aider à trouver un logement qui correspond à vos besoins et vous accompagner tout au long de l'achat, que vous souhaitiez vivre ici toute l'année, avoir une résidence secondaire ou un pied-à-terre près de la mer, à Torrevieja et dans les communes alentour.
Publié d'abord en espagnol le 24 septembre 2026. Les chiffres et les taux sont ceux en vigueur à cette date ; les règles changent, vérifiez-les donc pour votre propre situation.