В нашей прошлой статье о рынке мы писали, что в 2026 и 2027 годах рынок останется активным, а цены продолжат расти, если не случится событий, которые никто не может контролировать, и поэтому советовали покупать скорее раньше, чем позже. Если вы приняли решение и теперь ищете жильё, чтобы жить в нём или купить и сдавать, возникает резонный вопрос. Если это вторичное жильё, что лучше купить: отремонтированное и готовое к заселению или то, которому нужен полный ремонт?
Как и в большинстве случаев, готового ответа заранее нет. Поэтому ниже мы сравниваем оба варианта, чтобы вам было проще решить, что подходит именно в вашей ситуации.
Покупка под ремонт: плюсы
- Ниже начальная цена. Вы экономите по сравнению с отремонтированным или новым жильём. По статистике экономия при покупке обычно составляет от 15% до 40%, а если жильё в очень плохом состоянии, то и больше. Вы также экономите на налоге на передачу имущества, нотариусе и реестре, а это немалые суммы.
- Полная свобода в обустройстве. Вы можете спроектировать жильё под себя: планировку, отделку, энергоэффективность. Имея немного воображения или хороший совет опытных и надёжных специалистов, можно сделать жильё намного практичнее, современнее и удобнее.
- Больше потенциала для роста стоимости. При качественной работе итоговая стоимость может превысить общие затраты на покупку и ремонт, обычно на 15% – 20% и больше. Цена ремонта за квадратный метр может составлять от 400 € до 1 200 € в зависимости от выбранного качества, и итоговая стоимость при этом всё равно должна оставаться в пределах той же разницы в 15–20%.
- Больше выбор. Жилья под ремонт больше, чем готового к заселению. Оно менее привлекательно на рынке, поэтому шансы найти очень выгодную цену многократно возрастают.
- Возможные субсидии. В зависимости от района могут быть доступны субсидии на ремонт. Существует государственная и региональная помощь на ремонт жилья, направленная на энергоэффективность (утепление), доступность (ванные, окна, солнечные панели, пандусы) и содержание: прямые субсидии от 40% до 80% и выше и вычеты по подоходному налогу (IRPF) в 20–60%, и то и другое привязано к подтверждённой экономии энергии. Фонды ЕС Next Generation поддерживают эти программы на местах, поэтому уточните условия в мэрии и в региональном правительстве.
Покупка под ремонт: минусы
- Больше денег на старте. Нужны дополнительный бюджет и время на работы. По приведённым выше цифрам полный ремонт жилья площадью 100 м² потребует не меньше 40 000 €, а при выборе более качественных материалов и больше.
- Непредвиденное. Скрытые проблемы с коммуникациями или конструкцией могут увеличить стоимость и сроки. Опыт показывает, что выход за рамки бюджета при полном ремонте случается очень часто, обычно потому, что не было подробного проекта, проект меняли по ходу работ, не учли скрытые статьи вроде лицензий и сборов, недооценили проблемы с конструкцией или не заложили резерв (не меньше 10–15%). Как этого избежать: хорошо проработать проект, максимально детализировать смету, подписать понятный договор, не выбирать только по самой низкой цене и доверить неожиданности хорошему специалисту.
- Управление работами. За ремонтом нужно следить и управлять им или платить специалистам, которые сделают это за вас. Управлять самому — это много работы и неизбежный стресс. Если поручить это другим, бюджет вырастет.
- Жизнь на стройке. Жить в квартире во время работ может быть невозможно, поэтому понадобится другое жильё. Даже если получится остаться, рассчитывайте в среднем примерно на четыре месяца в довольно некомфортных условиях. Отель или аренда на время работ — это дополнительный расход, который нужно заложить в бюджет.
Отремонтированное жильё, готовое к заселению: плюсы
- Комфорт. Вы въезжаете, не беспокоясь о стройке или срочных дополнительных расходах. Сюрпризов с бюджетом не будет: можно почти точно рассчитать, сколько это стоит и когда вы сможете там жить.
- Скорость. Идеально, если переехать нужно быстро. Если переезд не может ждать, например по работе, важно знать точную дату, когда вы будете жить в новом доме.
- Меньше неудобств. Вы избегаете стресса и неудобств стройки, в отличие от жизни в доме во время ремонта.
Отремонтированное жильё, готовое к заселению: минусы
- Меньше индивидуальности. Отделка и планировка уже сделаны, и это ограничивает ваш контроль. Вряд ли вы найдёте отремонтированное жильё, которое полностью соответствует вашему вкусу, а если оно продаётся с мебелью, места для собственных идей остаётся мало.
- Выше начальная цена. Вы платите за уже сделанный ремонт, и обычно это дороже, чем покупка под ремонт. Цена не единственный фактор, но стартовые затраты, как правило, выше.
- Качество, которое выбирали не вы. Вы зависите от качества работы продавца или строителя, и за аккуратной отделкой может скрываться работа похуже. Поскольку вы не контролировали процесс и материалы, вполне можно столкнуться с тем, что закон называет скрытыми недостатками (vicios ocultos): плохо выполненными коммуникациями или некачественными материалами, что довольно часто встречается в электрике и сантехнике.
Коротко
- Ремонт — идеальный вариант, если вы хотите полностью индивидуальный дизайн, думаете на долгую перспективу, хотите жить в сложившемся районе и у вас есть бюджет и время, чтобы управлять проектом.
- Готовое к заселению жильё лучше, если вам нужны комфорт и отсутствие сложностей, переехать нужно скоро, а бюджет позволяет купить дороже жильё, в котором можно жить сразу.
Впервые опубликовано на испанском 18 июня 2026 г.. Цифры и ставки приведены по состоянию на эту дату; правила меняются, поэтому проверяйте их для своего случая.